AUSGANGSLAGE
Der Elisenhof München – 1984 nach Plänen des Münchner Architekten Herbert Kochta gebaut und 2013 revitalisiert – ist von je her eine gemischt genutzte Immobilie mit einer Vielzahl an Büroflächen sowie Einzelhandel im UG, EG und 1. OG. Nach dem Ankauf der Immobilie wurde die Office Group von einem institutionellen Anleger damit beauftragt, einerseits den Office Group Retail Check, ein bewährtes und umfassendes Asset- Analyseprodukt, durchzuführen sowie vermietete Flächen nach Vorstellung der Mieter um- und auszubauen.
STANDORT
Der Baukörper des Elisenhofes München befindet sich zentral in der Landeshauptstadt gegenüber des Hauptbahnhofs auf dem Areal zwischen Prielmayer-, Luisen-, Elisen- und Luitpoldstraße. Der
Baukörper gliedert sich als Blockbebauung, einem siebengeschossigen Hauptkörper mit seinen drei innenliegenden Höfen. Das Gebäude hat eine Seitenlänge von ca. 95 m sowie eine Gebäudetiefe von ca. 82 m. In unmittelbarer Nähe befindet sich schräg gegenüber des Elisenhofes der Hauptbahnhof (HBF) München im Westen, der alte botanische Garten im Norden sowie gegenüber der Justizpalast im Osten und der Karstadt im Süden. An der Gebäudefassade war keine Renovierung nötig. Die Flächen im Innenbereich wurden neu geplant sowie die Wegeführung in der Mall optimiert.
PROJEKT-HERAUSFORDERUNGEN
Die besondere Herausforderung lag darin, dass die Umbaumaßnahmen während der Betriebszeiten der ansässigen Ladengeschäfte, aber vor allem der diversen Büros und Arztpraxen, die im Elisenhof angesiedelt sind, stattfinden mussten, um terminlich wie auch wirtschaftlich das Projekt erfolgreich abzuwickeln. Die Besonderheit lag vor allem daran, dass von 9–17 Uhr keine lärmintensiven Arbeiten durchgeführt werden konnten, so dass Abbruch- und Rohbauarbeiten des Öfteren in die Nacht verschoben werden mussten.
SPEZIELLE UMBAUMASSNAHMEN
Die Mallpassage im EG konnte nach dem Auszug des einstigen Ankermieters Adler bereits im Januar 2020 gesperrt werden. Um die Abbruchmaßnahmen im EG und 1. OG für den neuen Ankermieter Decathlon zu beginnen, musste über die gesamte Bauzeit die Zugänglichkeit der Mallpassage im 1. UG gewährleistet sein. Hier haben die Ladengeschäfte Müller und Lidl ihre Hauptzugänge. Die Herausforderung lag in der Baulogistik, der strategischen Bauablauf-Planung und der komplexen terminlichen Koordination der verschiedenen Gewerke. Denn die uneingeschränkte Zugänglichkeit der Ladengeschäfte war zu gewährleisten und der öffentliche Zugangsbereich des Hauptbahnhofs über die Treppe und Rolltreppe in die Prielmayerstraße durfte nicht eingeschränkt werden. Demnach wurde ein Großteil des Abbruchs des Altbestands nachts und teils am Wochenende durchgeführt. Der Abbruch des bestehenden Bodenbelags und Estrichs der Mallpassage erfolgte Mitte März 2020 in einer Nacht. So konnten bereits am nächsten Tag die Kunden die Mallpassage wieder uneingeschränkt nutzen konnten.
ESTRICH-VERLEGUNG
Eine der komplexesten Aufgaben war das Einbringen eines neuen Estrichs und einem Terrazzo in der Mallpassage sowie den Zugängen vor Müller und Lidl. Mittels eines sogenannten Schnellestrichs konnten an einem Sonntag im Mai ca. 250 qm Estrich verlegt und dieser bereits 24 Stunden später wieder für die Kunden begehbar gemacht werden. Eine Woche später – über Pfingsten – wurde der ca. 2 cm starke Terrazzobelag über die gesamte Fläche verlegt und in fünf aufeinander folgenden Nächten geschliffen, versiegelt und imprägniert.
ABHANGDECKE
Eine weitere herausfordernde Baumaßnahme in der Mallpassage im 1. UG war die Erstellung der Abhangdecke mit dekorativen rautenförmigen Metallkassetten. Dazu gehörte auch die genaue Anpassung aller erforderlichen haustechnischen Installationen, wie Sprinkler, Rauchmelder und Einbauleuchten auf die Position der Rauten. Neben der koordinativen Komplexität der einzelnen Gewerke, war auch hier die Prämisse, die Baumaßnahme möglichst außerhalb der Geschäftszeiten durchzuführen.
LED-VIDEOWALLS
Den Auftakt der neuen Mallpassage im 1. Untergeschoss bildet der Vorplatz vor dem Lebensmittelgeschäft Tegut. Dieser Raum wurde bewusst hell und lichtgeflutet ausgebildet, um sich in den Tiefen des Sperrengeschosses des Münchner Hauptbahnhofes bemerkbar zu machen. Neben der asymmetrischen, verspielten Installation von großen runden Einbauleuchten und dem hellen Natursteinbelag bilden zwei hinter einer vitrinenartigen Glasfassade installierten LED-Videowalls ein besonderes Highlight. Die LED-Videowalls bestehen aus einer Videowall. Diese soll in erster Linie die Passanten des Hauptbahnhofs und potenzielle Kunden des Elisenhofes über die ansässigen Mieter wie zum Beispiel Decathlon, Tegut informieren. Durch die helle Umgebung werden die gezeigten Inhalte auf den Videowalls leicht gespiegelt. Dadurch entstehen besondere Licht-Szenerien auf den Oberflächen von Boden und Decke und highlighten den Zugang zu der neuen Mallpassage im 1. Untergeschoss
SHOP-FASSADEN
Bei den Shop-Fassaden fiel die Entscheidung auf eine zeltgraue Pfosten-Riegelfassade. Diese Farbgebung unterstreicht optimal die moderne Innenarchitektur und die räumliche Wahrnehmung in der Breitenwirkung in Bezug auf die hellen Oberflächen von Boden und Decken.
RAUTENDECKE
Das Deckendesign war einer der Schwerpunkte im Planungsprozess. Der Bauherr hatte die Vision von einer markanten und einzigartigen Deckenstruktur mit Wiedererkennungswert in der Verbindung mit Stilelementen aus dem botanischen Garten. Als Inspiration diente der neben dem Elisenhof liegende botanische Garten München. Das Leitbild einer modernen Abstraktion eines Gartens mit Bäumen wurde zum zentralen Gestaltungsthema. Nach mehreren Gestaltungs-Varianten entschied man sich für die Anordnung von Hexagonen bzw. Sechsecken, welche in je drei Rauten aufgeteilt wurden. Die Rauten stehen sinnbildlich für abstrakte Blätter und bedienen sich zudem formal aus dem Staatswappen von Bayern, dem weiss-blauen Herzschild. Entstehen sollte eine Art Blätterdach in einem immer wiederkehrenden Raster aus Rauten. Diese Anordnung ermöglichte zudem, die haustechnischen Einbauten, wie Einbauleuchten, Lautsprecher, Rauchmelder und Sprinkler exakt auf die Rauten zu planen und zu koordinieren. In enger Zusammenarbeit mit der Firma Baierl + Demmelhuber wurden in der Folge die Details für die Rauten und deren Befestigung an der Decke entwickelt. Demnach wurden diese Rauten von der eigentlichen Decke abgehängt und unsichtbar befestigt und auf Grundlage eines genauen Aufmaßes und einer Schablone einzeln an der Decke befestigt. So entstand eine einzigartige Deckengestaltung, die es in dieser Form weltweit in keinem anderen Objekt gibt und ein Unikat darstellt.
TERRAZZO MALLPASSAGEN
Terrazzo ist die Bezeichnung für einen bereits seit der Antike bekannten Bodenbelag. Farblich ausgewählte Zuschlagstoffe werden mit Wasser, Pigmenten und Bindemitteln wie Kalk und Zement vermischt und wie ein Estrich auf den Unterboden aufgetragen. Nach dem Aushärten wird der Mörtel geschliffen, poliert und imprägniert, um eine robuste und langlebige Oberfläche zu erzielen. Im Elisenhof hatte man sich für einen ca. 2 cm dicken hellen Terrazzo aus Carrara-Marmor-Zuschlägen aus Italien und einem hellgrau-pigmentierten Bindemittel der Firma Pupeter entschieden. Der Boden ist pflegeleicht und beständig gegen äußere Einflüsse. Zudem wurde er nahezu fugenlos verlegt und erzeugt ein homogenes und harmonisches Erscheinungsbild. Es wurde sich bewusst für einen hellen und homogenen Boden entschieden, um die geringe Deckenhöhen den Mallpassagen zu kompensieren und den Raum optisch zu weiten. Durch den lebendigen Charakter der Decke war es umso wichtiger, den Boden zu beruhigen und diesem eine gleichförmige Wirkung zu verleihen.
DESIGNBETON
Der Mieter Decathlon entschied sich in seinem zweigeschossigen Verkaufsraum für einen eher industriellen Look. Hinsichtlich dessen hatte das Innenraumkonzept vorgesehen, dass alle Deckeninstallationen, wie Lüftungskanäle, Kabeltrassen etc. sichtbar blieben. In der Mieterbaubeschreibung war ein homogener, mineralischer Boden ausgeschrieben. Dieser sollte zudem eine entsprechende Tragfähigkeit und Abriebbeständigkeit aufweisen. Entschieden wurde einen ca. 8 cm dicken Designbeton-Estrich zu wählen, der nahezu fugenlos verlegt wurde. Die Design-Betonoberfläche wurde in mehreren Schritten behandelt. So wurde die frische Betonoberfläche maschinell flügelgeglättet. Die raue Oberfläche des Betons wurde so geglättet, verdichtet und resistenter gegen Beschädigungen gemacht. Anschließend wurde die Oberfläche nochmals aufpoliert und entsprechend imprägniert. Entstanden ist ein hochwertiger Betonboden höchster Qualität und Handwerkskunst, der den Verkaufsflächen einen homogenen Charakter verlieh.
STAHLTREPPE
Ein besonderes Highlight der Mietfläche Decathlon bildet die freistehende, einläufige Stahltreppe mit Zwischenpodest. Diese erhielt eine massive Stahlbrüstung aus 15 mm starkem, weiß lackiertem Stahlblech und einen Treppenlauf aus geriffelten Alublech-Stufen. Präzise geplante Stoßfugen der Stahlblechbrüstung zeigen eine rautenförmige Analogie zu der Rautendecke der umgebenden Mallpassage. Das Thema der weiß lackierten homogenen Stahlblechbrüstungen wurde entsprechend bei den Absturzssicherungen oberhalb der Stahltreppe und Rolltreppe im 1. Obergeschoss der Verkaufsfläche wiederverwendet.
